Особенности оформления ипотечного кредита

Страница 7

Кредит заемщику предоставляют банки, уполномоченные Правительством Москвы. Затем кредиты вместе с залоговыми обязательствами на недвижимость выкупает МИА. Под гарантии Правительства Москвы и с учетом находящихся у МИА договоров залога Агентство выпускает и продает на внутреннем рынке и на международных рынках долгосрочные обязательства в виде ценных бумаг, чтобы обеспечить приток средств для рефинансирования ипотечной программы.

В ноябре 2002 г. Банк России зарегистрировал первый выпуск Агентством процентных документарных облигаций с залоговых обеспечением на предъявителя сроком на 10 лет номинальной стоимостью 1000 руб., объемом 2,2 млрд руб. и ставкой 10% годовых с учетом индексации к курсу евро. Срок обращения облигаций и погашения, лежащих в их основе ипотечных кредитов одинаков — 10 лет, таким образом, данная схема позволяет получать и предоставлять долгосрочные ресурсы.

С принятием 11 ноября 2003 г. Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием — обеспеченные залогом ипотечного покрытия ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Ипотечное покрытие составляют:

1) требования по ипотечным кредитам;

2) ипотечные сертификаты участия;

3) денежные средства в валюте Российской Федерации и иностранной валюте;

4) государственные ценные бумаги;

5) недвижимое имущество.

Учет имущества, составляющего покрытие, осуществляется путем ведения реестра.

Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом ведения которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

Банк России определяет правила для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Особенности расчета и значений обязательных нормативов следующие:

Достаточности собственных средств (капитала): H1 = 14%.

Общей ликвидности: Н5 = 20%.

Устанавливаются также величина и методика расчета следующих дополнительных обязательных нормативов.

Минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала): Н17 = 10%.

Минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием: Н18 = 100%.

Максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитных организаций-эмитентов перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала): Н19 = 50%.

Ипотечный сертификат участия — принципиально иная, нежели предыдущие, ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков. Право собственности на ипотечное покрытие у владельцев сертификатов возникает одновременно с учреждением доверительного управления ипотечным покрытием (срок действия доверительного управления — от одного года до 40 лет). Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Записи об ипотечных сертификатах участия ведутся в реестре владельцев сертификатов участия. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.

Закон об ипотечных ценных бумагах обеспечивает надежность системы функционирования ипотечных ценных бумаг и стимулирует развитие рынка ипотечных кредитов, позволяя коммерческим банкам рефинансировать их на вторичном рынке, решая проблему долгосрочных ресурсов для ипотеки. Таким образом, в России формируется вторичный рынок ипотечных кредитов.