Особенности оформления ипотечного кредита

Страница 5

9) договоры поручительства.

Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.

Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем — кредитор.

Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Может использоваться, например, следующая схема кредитования: банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий.

Или, допустим, кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства.

Схема накопительных счетов «сберегательных жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случае выполнения условий контракта (минимальный срок контракта — один год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).

Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.

Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае не возврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской фирмы.

Согласно Федеральной ипотечной программе кредиты предоставляются гражданам Российской Федерации, официально подтвердившим свой доход, первоначальный взнос — не менее 30% стоимости жилья; ставки и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования и впоследствии рефинансируются им.

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

1) система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;

2) заемщики — физические и юридические лица (строительные и риэлторские фирмы), получившие ипотечный кредит;

3) кредиторы — ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

4) инвесторы — физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);

5) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.