Особенности оформления ипотечного кредита

Страница 4

- данные об источниках поступления доходов и объеме обязательных платежей;

- документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды и их юридическое оформление; технико-экономическое обоснование потребности в кредите и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат;

- документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство;

- проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке;

- копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;

- от физических лиц — копии паспортов заемщика и поручителей, документы, необходимые для определения их платежеспособности; документы, подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию; другие документы по требованию банка.

Представленные документы анализируются юридической службой банка, службой безопасности, аналитической службой. Банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, его добросовестность, оценивает источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья: продажа, сдача в аренду.

Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик представляет в банк помимо стандартного набора документов, необходимых для решения вопроса о получении ссуды, еще и специальные документы, связанные с ипотекой:

1) свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;

2) документ о территориальных границах земельного участка, выданный Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости;

3) заключение независимой профессиональной оценочной компании, содержащее оценку реальной стоимости предмета ипотеки;

4) страховой полис и документ, подтверждающий факт выплаты страховой премии.

При получении документов банк проверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание, обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.

Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35—55% дохода), которые и определяют срок кредита.

Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк рассматривает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.

В качестве компенсирующего фактора может быть рассмотрено поручительство, например, работодателя, гарантии банка, залог иного имущества.

Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает Кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.

При предоставлении кредита на приобретение квартиры оформляются следующие документы:

1) кредитный договор;

2) договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;

3) договор залога;

4) свидетельство о государственной регистрации;

5) договор о комплексном ипотечном страховании;

6) экспертное заключение лицензированного оценщика;

7) нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

8) при наличии несовершеннолетних членов семьи — разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;