Особенности оформления ипотечного кредита

Страница 6

Начало создания вторичного рынка ипотечных кредитов связано с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». С этого момента появилась возможность привлечения финансовых ресурсов строительными компании посредством выпуска жилищных сертификатов, дающих владельцу право на определенную площадь строящегося жилья.

Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

- на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

- на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока его действия.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим ли физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.

Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия. Он может обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые имеются.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов выступали юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющиеся объектом привлечения средств; а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками этих сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Следующим этапом формирования вторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах Федерации стало создание в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100%-ным участием государства. Оно должно было разработать единые стандарты и процедуры ипотечного кредитования, организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать под них ценные бумаги, имеющие правительственные гарантии.

На базе северо-западного филиала АИЖК совместно с коммерческими банками были отработаны процедуры ипотечного кредитования, стандарты и требования к предоставлению и обслуживанию долгосрочных кредитов и повышение надежности создаваемой системы.

Важнейшими элементами системы ипотечного кредитования, организуемой АИЖК, выступали региональные операторы в субъектах Федерации, которые не менее чем на 51 % должны были принадлежать региональным администрациям. В 2002—2003 гг. АИЖК заключило соглашение с 46 субъектами Федерации о совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.

АИЖК осуществляет кредитование через банки-партнеры и риэлторские фирмы.

Заемщики — физические лица для получения кредита обращаются банк — участник программы, заключивший соответствующее соглашение с региональным оператором. Региональные операторы организуют работу по выдаче банками ипотечных кредитов (подключая к схеме оценщиков, риэлторов, страховые компании), отвечают за своевременность расчетов заемщиков; выкупают у банков закладные, аккумулируют их и оптом продают Агентству. АИЖК в свою очередь на базе приобретаемых закладных будет формировать обеспечение, под которое затем начнет выпускать ипотечные ценные бумаги и привлекать таким образом средства инвесторов на рефинансирование кредитов.

В современных условиях основными операторами ипотечного рынка выступают: банк «Дельта-кредит», АИЖК, Московское ипотечное агентство (МИА). Последнее было создано в 1998 г. в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащих Москве. С 2003 г. КБ «МИА», созданный на базе МИА, является московским региональным оператором ОАО «АИЖК». Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 было предусмотрено, что КБ «МИА» — организатор и координатор системы ипотечного жилищного кредитования в Москве. Основные его функции: разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, приобретения по кредитным договорам прав требования, обеспеченных залогом жилых помещений и соответствующих стандартам ипотечного жилищного кредитования осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных в том числе и ипотечными обязательствами.